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广州市加紧处理不动工“地王” 对开发商拿地形成压力 土地市场回归理性

广州市国土房管局最近着手处理不动工“地王”，并重申“不会对知名企业法外施恩”，此举对开发商的拿地计划显然起到了“敲山震虎”的作用，使得8月18日的土地拍卖会显得理性了很多，并没有出现新“地王”。

广东中原地产项目部总经理黄韬认为，这次拍卖结果合情合理，政府和开发商取得了双赢的局面。对于许多开发商来说，拆迁是个十分头疼的问题，此次面对南华西地块这样位置靓但手尾多的地块，也不敢轻易出手。另外，由于其他三幅住宅地块都不在市中心区，对于土地储备充足的大型开发商来说，并不是志在必得的。

中型发展商这次当了主角

在8月18日的土地拍卖会上，不仅缺乏富力、合生、城建、中海等大开发商的身影，一些发展商即使到场也都像走过场一样，并没有积极应拍。记者观察到，保利虽然参与了花都地块的竞拍，但拍到中途就放弃了；万科虽然也参加了番禺地块的拍卖，但只是举了一次牌就偃旗息鼓了。有业内人士认为，在广州整顿土地市场“风头火势”的时候，买下多个“地王”的开发商还是选择低调一点，避避风头为好。

相反，中小型开发商，甚至还有以个人名义参加的竞买人，成了此次拍卖会的主角。其中，取得黄埔和南华西地块的两家开发商恒翔地产和君华集团，虽然在广州经营过几个住宅项目，但规模都不算大，此次取得两块面积大、手尾多的地块，相信对他们而言既是机会也是挑战。

对于此次拍卖未现“地王”，新城市地产董事长曹志伟认为，现在对“地王”没有统一标准，是单价最高为王？还是总价最高为王？“地王”是多方面力量和因素共同炒作、推波助澜形成的。拍卖场上每应拍一次，场内的发展商“吐血”，场外的购房者“出血”，房价又会脱离房屋应有的价值越拍越高。

土地拍卖制度亟待变革

其实，不止一家开发商对今年以来各大城市“地王”频出的现象表示忧虑。在上周举行的2009博鳌房地产论坛上，香港恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗直言不讳：“从香港以及东南亚国家的经验来说，凡是买了‘地王’的，大半都是后悔的。”

SOHO中国有限公司董事长潘石屹则表示，对于“地王”晒太阳现象，他赞同政府处罚的做法，因为不少开发商拿地并不是为了建房子，而是为了升值、为了上市、为了增发。对于现有的土地出让制度，华远地产总裁任志强指出，美国的土地招标制度值得学习，它首先看重的是城市规划、是否能解决就业问题，最后才看出让价格有多高。“但国内的土地市场就是钱多说了算，这是最落后的制度。”

这次土地出让

条件相当严苛

近期，广州市加大了对土地开发进度的监督力度，还将细化出让合同约定，增加违约成本。

广州市国土房管局有关负责人称：“从今年起，进一步严格违约责任，要求竞得人在土地出让后缴纳定金，一般为成交价款的10％。受让方违约的，按‘定金罚则’处理，没收定金，并可要求受让人赔偿损失。”这就是说，一幅底价8亿元的地块，竞买保证金约为8000万元，如果经过竞拍成交价达到10亿元，那么，相比以往还要再交2000万元到1亿元的定金。如果违约，这1亿元定金将被没收。

记者从8月18日的土地拍卖合同中发现，一些严苛的条款也让开发商们不敢轻易举牌。像海珠南华西地块的出让合同，就要求开发商“在合同签订之日起15日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。”而其他地块的合同也对违约金进行了严格规定，如“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1％。向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”

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